Szczegóły

Kategoria: Plan Ogólny

Opublikowano: 13 sierpień 2025

Jesteś właścicielem działki lub chcesz kupić działkę na terenie gminy Sędziejowice? Sprawdź czy obowiązuje dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub czy znajdzie się w Obszarze Uzupełnienia Zabudowy w Planie Ogólnym Gminy. To bardzo ważny dokument, na podstawie którego dowiesz się, jakie inwestycje są możliwe na nieruchomości, którą posiadasz lub którą chcesz kupić, jakie możesz mieć sąsiedztwo i jak może wyglądać Twoja okolica za kilka lat.

Ważnym dla gminy dokumentem planistycznym jest również studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jednak w związku z reformą planowania przestrzennego studium będzie obowiązywać tylko do końca 2025 r. Docelowo zastąpi je nowy dokument nazywany Planem Ogólnym Gminy.

Plan ogólny – czym jest?

Plan ogólny to dokument planistyczny, który obejmie obszar całej gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych). Jest to akt prawa miejscowego na podstawie, którego będziemy sporządzać przyszłe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz procedować decyzje o warunkach zabudowy. Plan ten zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Nie będzie jednak jego kopią – funkcje znacznej części terenów będziemy musieli określić na nowo, bazując na rygorystycznych zasadach wprowadzonych przez Sejm w 2023 r., poprzez zmianę ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Co będzie zawierał plan ogólny?

Plan ogólny będzie w sposób jednoznaczny określał nie tylko, gdzie będzie można się budować, ale także jaki charakter będzie miała nowa zabudowa – jej funkcja (usługowa, mieszkaniowa) i podstawowe wskaźniki zagospodarowania takie jak wysokość czy powierzchnia zabudowy. Dodatkowo określi obszary uzupełnienia zabudowy, dla których będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.

W planie ogólnym obszary wszystkich gmin zostaną podzielone na strefy planistyczne – których lista została ściśle ustalona przez ustawodawcę. Sposób ich wyznaczenia został bardzo dokładnie określony w przepisach krajowych, zabierając tym samym pewną dowolność w decyzjach organom gminnym. Przede wszystkim dotyczy to terenów o funkcji mieszkaniowej i zagrodowej (siedliskowej). Założeniem ustawodawcy jest ograniczenie rozpraszania zabudowy mieszkaniowej i dostosowanie jej do faktycznego zapotrzebowania na tereny budowlane. Wstępne symulacje i wyliczenia bazujące na wzorach zawartych w ustawie ograniczają możliwości zabudowy mieszkaniowej.

Jakie tereny mają największe szanse na ustalenie funkcji mieszkaniowej?

To przede wszystkim obszary mieszkaniowe wskazane w planach miejscowych oraz tereny znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie istniejącej zawartej zabudowy (są to tak zwane obszary uzupełnień zabudowy).
Gmina Sędziejowice przystąpiła do sporządzenia planu ogólnego na sesji, która odbyła się 28 maja 2024 r. – uchwała intencyjna (https://bip.gminasedziejowice.org/index.php?option=com_govarticle&view=article&id=1969:nr-i-16-24-z-dnia-28-maja-2024-r&catid=226&Itemid=145).

Etapy sporządzania planu ogólnego zostały ściśle określone w ustawie o planowaniu przestrzennym i są zgodne z poniższą grafiką:

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy to podstawowy dokument określający politykę przestrzenną gminy. Obejmuje obszar całej gminy i jest ustanawiany przez Radę Gminy w drodze uchwały. W przeciwieństwie do planu miejscowego, studium nie stanowi aktu prawa miejscowego i nie można na podstawie jego ustaleń ubiegać się np. o pozwolenie na budowę. Choć nie decyduje bezpośrednio o konkretnych możliwościach inwestycyjnych poszczególnych terenów, to jednak jego zapisy stanowią wytyczne do ustaleń w opracowywanych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Również rzeczoznawcy majątkowi, w przypadku braku planu miejscowego, biorą pod uwagę ustalenia studium określając wartość nieruchomości.

Na podstawie studium ustala się planowane przez gminę kierunki rozwoju, wskazując np. na których obszarach gmina planuje rozwijać zabudowę mieszkaniową, a które zamierza pozostawić jako tereny rolnicze czy leśne, gdzie lokowane mają być wielkopowierzchniowe obiekty handlowe czy zabudowa produkcyjna itp.

Studium jest dokumentem ogólnodostępnym, do którego każdy ma prawo wglądu i każdy może się z nim zapoznać w Urzędzie Gminy w Sędziejowicach. Dostępny jest również w Biuletynie Informacji Publicznej www.bip.gminasedziejowice.org.

UWAGA – Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy będzie obowiązywało maksymalnie do końca 2025 r.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest uchwalany przez radę gminy, swym zasięgiem obejmuje tereny określone w treści uchwały.
MPZP określa przeznaczenie danego terenu oraz warunki zagospodarowania i możliwej zabudowy, dlatego jest ważnym dla właścicieli oraz tych osób czy podmiotów, które zamierzają inwestować w jego granicach.

Prócz ustaleń, plan zawiera również szereg ważnych informacji dotyczących np. granic obszarów chronionych, terenów zalewowych, umiejscowienia pomników przyrody, obiektów zabytkowych, elementów infrastruktury technicznej wraz ze strefami ochronnymi.

Warto pamiętać, że w hierarchii ważności dokumentów określających możliwości inwestycyjne na działce, plan miejscowy stoi ponad decyzją o warunkach zabudowy, natomiast niżej od prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Aktualnie na terenie Gminy Sędziejowice obowiązuje 31 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które obejmują łącznie 720,71 ha powierzchni gminy. W dużej mierze tereny objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową oraz produkcyjną, usługową i handlową. Nieruchomości objęte obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego mają zapewnioną możliwość zabudowy zgodnie z ustaloną na nich funkcją zabudowy i jest to niezmienne pomimo uchwalenia Planu Ogólnego Gminy. Oznacza to, iż Plan Ogólny Gminy nie ma wpływu na uchwalone dotychczas miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które gwarantują możliwość zabudowy oraz będą ważne po uchwaleniu Planu Ogólnego.

Plan ogólny, a warunki zabudowy! Jakich zmian się spodziewać?

Od początku 2026 roku czekają nas duże zmiany w kwestii planowania przestrzennego w Polsce. Istotna zmiana dotyczy uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie, aby uzyskać pozwolenie na budowę, teren, na którym znajduje się działka musi być objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku – występuje się o warunki zabudowy.

Do 30 czerwca 2026 roku gminy mają obowiązek uchwalić plany ogólne dla swoich terenów. Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – będzie on aktem prawa miejscowego. A więc jest to istotna różnica względem porównywalnego z tym aktem studium uwarunkowań terenu – gdyż będzie to dokument, który nie ,,sugeruje kierunku rozwoju”, ale jasno określa z czym ma być zgodna decyzja o warunkach zabudowy. Nadal będą obowiązywały wszystkie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego gminy, a na terenach na których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie został uchwalony – będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy – ale na podstawie i w zgodzie z uchwalonym Planem Ogólnym Gminy.

Nowelizacja nie zmieniła okresu obowiązywania bezterminowej decyzji o warunkach zabudowy. Od dnia 1 stycznia 2026 r. wydane decyzje o warunkach zabudowy będą ważne przez 5 lat – po tym czasie decyzja wygasa, chyba, że wskazana nieruchomość znajdzie się w Obszarze Uzupełnienia Zabudowy Planu Ogólnego Gminy, co będzie ponownie umożliwiać ubieganie się o decyzję o warunkach zabudowy.

Obecnie warunki zabudowy wydawane są bezterminowo (do 1 stycznia 2026 r. lub do momentu uchwalenia Planu Ogólnego Gminy). Analizując obecne przepisy ustawy – jeśli decyzja o warunkach zabudowy uprawomocni się do dnia 31 grudnia 2025 roku – warunki zabudowy jeszcze na starych zasadach zachowają ważność, co jest dobrą wiadomością dla tych, którzy już takie warunki dla swojej działki posiadają i nawet za kilka lat – na ich podstawie będą mogli starać się o pozwolenie na budowę.

Zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy również ulegną zmianie. Obecnie można złożyć wniosek o warunki zabudowy na jakimkolwiek terenie (o ile nie jest objęty planem miejscowym) i starać się o decyzję o warunkach zabudowy dla budowy dla np. domu jednorodzinnego – oczywiście wydawana jest ona na podstawie przepisów i spełnieniu określonych warunków w ustawie.

Od 2026 roku, warunki zabudowy uzyskamy, jeśli w planie ogólnym będzie założenie, że dany teren przeznaczony jest pod budownictwo jednorodzinne. Jeśli nie będzie takiej funkcji – decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana odmowna.

Z założeń ustawodawczych, w ten sposób gminy mają przeciwdziałać lokalizowaniu nieruchomości w pustej, niezagospodarowanej przestrzeni i mają mieć wpływ na charakter zabudowy.